BAKGRUNN:
Plan og bygningsetaten mottok i februar 2021 bestilling fra Rådhuset om å starte arbeid med revisjon av Småhusplanen S-4220.
«Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene. Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at bygge- saksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.»

Vi ønsker med dette høringsinnspillet å bidra til enda bedre å svare på bestillingen fra Rådhuset, gjennom å peke på de bestemmelser og formuleringer som i foreliggende utkast kan skape merarbeid, forvirring, ulike tolkninger og grunnlag for konflikt med naboer og andre berørte parter.

Innspillet er strukturert med en generell innledning med poenger vi mener er viktig å ta hensyn til fra et overordnet samfunnsmessig og demokratisk perspektiv, deretter er innspillene inndelt etter §. Til sist kommer det en oppfordring til stillingtagen i forbindelse med brann og enkle illustrasjoner og diskusjon om effekten av ulik organisering på tomt.

Vi håper med dette å gi gode og konstruktive innspill, som, sett fra vår side, kan bidra til å forenkle saksbehandling både fra vår side (som prosjekterende for arkitektur og ansvarlig søker) og Plan og Bygningsetaten (som forvalter av lovverket).

Det er allerede gjort en stor og viktig jobb i form av forenkling og presiseringer, men det kan gjøres enda tydeligere, og vi ønsker med dette til å bidra til det.

OVERORDNET PERSPEKTIV:
Planen slik forslaget fremstår pr i dag ser for oss fagpersoner ut som en forbudsplan. Det er mange lag av bestemmelser som overlapper hverandre, og sett i sammenheng med T1442, MUA, Blågrønn faktor, bevaring av trær og bygg osv. vil det være vrient å gi gode svar på prosjekter innenfor planområdet dersom forslaget vedtas i sin nåværende form.

Det er mulig dette samsvarer med bestillingen, men vi er sikre på at alle berørte parter gjerne skulle hatt denne kunnskapen som en tydelig beskjed dersom det er hensikten. Det kan hende at det er fint med et byggeforbud, men det vil være bedre å reelt sett kalle det et byggeforbud, enn at folk tror at de faktisk kan bygge noe, bruker tusenvis av kroner på ulik prosjektering, bare for å finne ut av det ikke er mulig. Derfor;

Innspill nr 1 - kall det et byggeforbud dersom det er det som er hensikten.
Innspill nr 2 - dersom det ikke er intensjonen at det skal være byggeforbud må de reelle konsekvensene av bestemmelsene slik de foreligger gjennomgås, og bestemmelsene bør /kan forenkles drastisk.

Mange av bestemmelsene i forslaget kan leses som direkte konsekvenser av de prosjektene som forsøkes unngås videreført fra dagens plan. Vi spør om det ikke vil være mulig å lage en plan på hva man ønsker å få til fremfor hva man ikke ønsker å få til?

Det savnes fokus på miljø og bærekraft, utover vern av trær og bevaring av eksisterende bebyggelse. Det er nærliggende å tro at etter en vinter med ekstreme strømpriser kommer det et ras av privatpersoner som vil installere energibrønner og solceller. Energibrønner gir vannbåren varme, som brukes feks i gulv, noe som gir økte konstruksjonstykkelser. Solceller egner seg for bratte saltak, og bygger en del i tillegg til eksisterende tak. Skal de medtas i øverste gesims? Solceller liker også direkte sollys, noe som kan være vanskelig å kombinere med et absolutt trevern. Vi kunne ønske oss en rangering av viktighet i tilfelle slike konflikter.
Grønne tak kan være en veldig enkel og effektiv måte å både fordrøye vann på, samt å sørge for biologisk mangfold. Disse takene bygger mer, og jo bedre jordsmonn, jo høyere takkonstruksjon. Hvordan skal dette fungere sammen med reduserte takhøyder?

En del av bestemmelsene fremstår også som urimelig strenge sett i lys av den sterke eiendomsretten vi har i Norge. Vi mener det er viktig at Plan og Bygningsetaten samt politikerne som skal vedta planen har i bakhodet at Plan og Bygningsetaten har et særskilt ansvar for å forvalte vanlige folk sin rettsfølelse. Dersom det kommer urimelig mange forbud og regler som er vanskelig å tolke vil det føre til at folk ikke følger dem, og helt vanlige folk risikerer å bli “kriminelle” gjennom å bygge en sandkasse til poden eller hellelegge en markterrasse. Er det verdt det? Hvem skal ivareta og sørge for at alle disse reglene overholdes? SKal vi be naboer om å følge med og rapportere inn? Er det et samfunn vi ønsker oss?
Tenk gjennom om det er bestemmelser som vil virke urimelig på folk flest, og vurder om det er verdt det.

VEDRØRENDE BESTEMMELSENE:
Som en innledning vises det til bestemmelsene til Kommuneplanen i Bærum, som det ser ut til at de fleste av de nye bestemmelsene er hentet direkte fra:
“§27.2 Småhusbebyggelse

a) Det skal avsettes minste uteoppholdsareal (MUA) på egen grunn etter følgende krav:

1) Frittliggende småhusbebyggelse (enebolig og tomannsbolig): MUA per boenhet

minimum 300 m2.

Tillegg for sekundærleilighet på inntil 55 m2 BRA: MUA per leilighet minimum 50 m2.

2) Konsentrert småhusbebyggelse: MUA per boenhet minimum 175 m2.

b) Terrasser og takterrasser som ikke er overbygget kan medregnes som uteoppholdsareal, men minimum 80 % av MUA skal ligge på terreng.

§ 27.2

KP 2017-2035 side 17 av 21

c) Grad av utnytting for frittliggende småhusbebyggelse skal ikke overstige % BYA = 20 %. I beregningen av BYA skal antall biloppstillingsplasser på terreng i medhold av krav medtas med 18 m2 per plass.

d) For ene- og tomannsbolig kreves 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. For sekundærleilighet (inntil 55m2 BRA) til enebolig kreves 1 ekstra parkeringsplass. For frittliggende småhusbebyggelse med atkomst fra offentlig vei skal det opparbeides snuplass på egen grunn.

e) Høyder: Maksimal gesimshøyde på frittliggende småhusbebyggelse kan være inntil 9 meter, målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng langs den enkelte fasade.”

Mer enn dette ser de ikke behov for utover det som regulerer i TEK vedrørende terreng og støttemurer.

Vi mener at dersom kommunen mener alvor med innholdet i §3, kan mange av de øvrige bestemmelsene sløyfes.
Dette vil gi mye enklere saksbehandling for både pro ark/ søk og pbe.

Under følger gjennomgang av bestemmelsene med kommentarer;

§3-1/2 Det savnes et fokus på fremtidsrettede boformer.

§3-3/5 Det er mye enklere å regne utnyttelse over og under bakken når den er lik, det er bra. 16% fremstår som lav utnyttelse, spesielt med tanke på at parkering må medregnes når den opprettes.

§3-6 Det foreslås å beholde bestemmelsen slik den er pr i dag, og droppe reduksjon av høyder.
Med de konstruksjonstykkelser man opererer med nå, samt feks ønske om vannbåren varme vil det være vanskelig å strekke etasjehøyden over 2,4m. Et mulig utfall av denne bestemmelsen er at det kun bygges kalde loft, som er en rimelig og enkel løsning ettersom det ikke vil være mulig å utnytte loftsetasjen til opphold.
Høydebegrensning på 7,5m noe sted virker som en lite gjennomtenkt bestemmelse, og passer dårlig sammen med Oslos topografi. Med så mye terreng som det er her kan det være vanskelig å oppnå. Det er også vanskelig å forstå hensikten bak dette.

§4-3/4 Det er vanskelig å forstå hensikten bak denne bestemmelsen. Vi lurer på om denne bestemmelsen egentlig peker tilbake på nåværende bestemmelser hvor det tillates oppføring av eneboliger med få meters avstand? Dersom §3 gjøres gjeldende vil det ikke være mulig å oppføre 2 eneboliger på samme tomt.
Disse bestemmelsene vil derfor være overflødige, og det foreslås å fjerne dem for å forenkle saksbehandling.

Denne bestemmelsen kan potensielt gi noen veldig rare løsninger på nye boliger som vil være unødvendige.

§4-6 Hva med T-1442? Dersom det ikke vil være mulig å oppføre støyskjerm vil veldig mange potensielle tomter falle fra enten fordi det ikke er mulig å komme under grenseverdiene for fasade og/ eller MUA. Veldig mange hovedveier i Oslo har fartsgrense på 40km/t, det synes rart at denne grensen er satt til en fartsgrense som er lite i bruk i boligområder.
Er hensikten bak denne bestemmelsen at det skal være noe pent å se på for de som kjører på veien?
Denne bestemmelsen synes lite gjennomtenkt, og foreslås fjernet.

§5 Hvilke områder som regnes som grøntdrag bør defineres helt spesifikt (stedsbestemmes) Dette er også en bestemmelse som kan spores tilbake til Kommuneplanen i Bærum. Er den nødvendig?

§5-2 Denne bestemmelsen synes overflødig dersom §3 gjøres gjeldende. Et gjennomgående trekk for beboere i småhusområdene er ønske om nærliggende grøntarealer og hage. Det er få som ønsker å asfaltere hele tomten sin. Bestemmelsen kan gi uheldige utfall ettersom plassering av parkering og innkjørsel vil kunne definere organisering på tomt. Hva om tomt har tinglyst adkomst for nabotomt over sin tomt? Denne bestemmelsen kan fort avstedkomme konflikt, nabokrangler og helt unødvendige dispensasjoner. Det går også ut over folks rettsfølelse at de ikke kan bestemme seg for å bygge en sandkasse til barna dersom tallet her er på maks. Se for dere alle de som sitter og følger med på naboer og som trykker “frisk opp” på saksinnsyn for å sjekke naboene og rapportere inn uviktige ting.
Det savnes også et incentiv til grønne tak, armert gress og andre løsninger som er gode for overvannshåndtering og insekts- og fugleliv.

§5-3 Dette fremstår også som unødvendig dersom §3 gjøres gjeldende. Det kan potensielt gå ut over folks rettsfølelse, og generere konflikt og naboklager. Trær er fornybar ressurs, det bør heller stilles krav til erstatningstrær av en viss størrelse.

§5-4 Dersom §3 gjøres gjeldende anser vi også denne bestemmelsen som overflødig. Terrenginngrep og støttemurer reguleres i TEK. Denne bestemmelsen er en videreføring av eksisterende bestemmelse, som i prosjektering er utrolig komplisert å forholde seg til, og som gir lite tilbake i form av utvendig eller innvendig bokvalitet.
Et forslag er å beholde punkt 2 og delvis 4 “det skal ikke gjøres terrenginngrep nærmere enn 1 m fra tomtegrensen.”

§5-5 Terrenginngrep ved adkomst bør begrenses til absolutt nødvendig, men det er viktig å huske på at det er strenge krav til både helning på innkjørsel, helning fra avkjørselspunktet, størrelse på snuhammer osv. I mange tilfeller er det helt nødvendig å gjøre til dels store terrenginngrep i forbindelse med innkjørsel for å oppfylle alle krav.
Det vises i dette tilfellet til PBE sitt eget bilde på s 14 i planbeskrivelsen. Det antas at bildet er medtatt fordi det er et fint eksempel på hvordan en boligadkomst kan se ut. Det er dog veldig synd at ingenting av det som vises i bildet vil være mulig eller lovlig hverken i inneværende plan eller i revidert plan. Det er til dels høye støttemurer med kort avstand mellom, og bil må snus på offentlig grunn. Alle relevante forhold i dette bildet med unntak av alt det grønne er avhengig av dispensasjon for å være mulig å gjennomføre.
På den annen side er bildet et veldig godt eksempel på at terrengendringer og støttemurer kan fremstå som flotte og en fin bearbeiding av tomten. Bildet viser også at det gror til, og at tiltaket etter noen år vil fremstå som grønt og frodig.
Et krav om maksimal utstrekning på 10m synes også noe tilfeldig. Det påpekes at på 10m kommer man seg kun i overkant av 1m opp eller ned, og at det ikke alltid er i tomtegrensen terrenget skifter.

Det foreslås at bestemmelsen forenkles kraftig til for eksempel; terrengendring i forbindelse med adkomst skal begrenses til det som er absolutt nødvendig for å sørge for riktig helningsgrad og trafikksikkerhet.

§6-2 Det skal en lang fasade til for at en utvendig kjellertrapp ikke skal utgjøre mer enn 1/3 av den enkelte fasade. En utvendig rettløpstrapp med manøvreringsareal i bunnen har ofte en utstrekning på 5-6m. Det krever et hus med lengde på 18m.

§8 Er ikke dette videreføring av eksisterende praksis? Må det nedfelles i et eget punkt?

§8-3 Dersom §3 gjøres gjeldende vil denne bestemmelsen være overflødig

§11 + §14 Gjøres §3 gjeldende vil disse punktet være overflødig. Begge bestemmelsene fremstår som levning fra noe man ønsker å forhindre med eksisterende plan, men som vil være unødvendig med redusert utnyttelse.
Viktig argumentasjon for å unngå disse bestemmelsene er at de svarer ikke på Byrådets bestilling av enklere og billigere saksbehandling. Pbe lar det ikke lenger med disse bestemmelsene være opp til tiltakshaver og foretak med ansvarsrett å skjøtte ansvarsområdene sine, men vil gjennom disse bestemmelsene måtte innta en slags kontrollfunksjon for prosjektering av marksikring og planlegging av arbeider på en byggeplass. Det antas at det vil være ressurskrevende for pbe å følge opp disse punktene, og det kan også antas at bestemmelsene potensielt kan tolkes ulikt av saksbehandlere hos plan og bygningsetaten.
Alle som bygger ønsker å bruke minst mulig penger på byggegrop, og ved redusert utnyttelse vil ingen fjerne mer terreng enn nødvendig. Med dagens kostnadsbilde gir dette svaret seg selv.
Et annet viktig moment med disse bestemmelsene er at de potensielt kan generere mye konflikt med naboer. Naboer med A3 printer og orkesterplass til byggegropen vil ringe saksbehandler ukentlig for å fortelle om planker som ligger på avveie, en betongbil som rygget i beskyttelsesgjerdet rundt det store treet osv osv.
Hvordan skal alle disse henvendelsene besvares? Skal det sendes henvendelse til søk hver gang en nabo mener at utførende er på 66% av tomten i anleggsperioden? Skal det sendes tilsyn til byggeplass? Skal det søkes om dispensasjon, og skal disse dispensasjonene for bruk av mark under bygging nabovarsles?
Disse punktene foreslås fjernet i sin helhet da de ivaretas av §3 lavere utnyttelse. De vil generere mye merarbeid for både kommune og søk som er helt unødvendig.

I tillegg vil kravene medføre vesentlig økt prosjekteringskost før rammetillatelse, sammen med krav til oppmåling (og dermed innkjøp av RE-bekreftelse) ekstra ansvarsretter og koordinering mellom enda flere fag i en fase der det fortsatt er usikkerhet omkring utfallet av byggesaken.

Til sist etterlyses en stillingtagen til hva som skjer ved brann i et eksisterende bygg innenfor Småhusplanen.

Det finnes mange boliger som er bygget med betraktelig høyere utnyttelse enn det som er foreslått i revidert utkast. Det er nærliggende å tro at en samlet bank- og forsikringsbransje er interessert i dette spørsmålet.
Vil det være mulig å gjenoppføre bygg med tilsvarende arealer og kvaliteter som det som brant ned med nye bestemmelser? Vil det være avhengig av dispensasjonsbehandling, og hva slags utfall kan folk i så fall vente seg?

Mange eksisterende bygg er oppført på høyere utnyttelse og dårligere teknisk standard enn dagens krav. Vil man kunne gjenoppføre tilsvarende arealer med nye tekniske krav? (Les tykkere yttervegger som tar mer areal).

Det stilles spørsmålstegn ved dette fordi det er en relevant problemstilling, mange opplever dessverre dette, og bør kunne forvente å kunne gjenoppføre bolig med tilsvarende arealer og kvaliteter uten å måtte være usikre gjennom prosessen.

Forøvrig er vi i Wood a+d enige i at det er potensialet for å stramme inn på områder i planen for å unngå mange av de dårlige prosjektene. Det er ikke nødvendigvis enighet i hva som kan anses som dårlige prosjekter, men vi tør påstå at mange av de prosjektene som oppleves og omtales som “rasering” er der hvor det er oppført så mange eneboliger som mulig på en tomt med kun få meters avstand mellom og plassert helt ut mot 4m grensen.
Disse prosjektene oppleves sannsynligvis for omgivelsene som ruvende, store og tett på, med veldig høy utnyttelse. Dårlig plassert bebyggelse på en tomt kan også oppleves som å ha en høyere utnyttelse enn andre med tilsvarende fotavtrykk.

Eksempelet under er vist med nåværende utnyttelse på 24% i et reelt prosjekt. Tomt 600m2, fotavtrykk på opp mot 144m2. Tiltakshaver ønsket å plassere volumet på tvers av tomten, vi foreslo å legge det mot nord og vest for å frigi mest mulig areal til hage og uteopphold . Fotavtrykket er det samme, men volum på tvers etterlater seg en lik stripe rundt hele bygget, og skaper ikke noen gode steder eller utearealer.

Eksempel under som viser den samme tomten med rekkehus med 3 enheter og 3 eneboliger. Det fremstår tydelig at 3 frittstående boliger på denne tomten vil oppleves ruvende og med veldig høy utnyttelse. Perspektivvirkningen fra alle kanter vil vise bebyggelse med stor utstrekning med 3 eneboliger. Med 3 rekkehusenheter vil det fremstå mindre ruvende. Dersom rekkehusene i tillegg er forskutt vil det fremstå enda mindre.

Fremfor å redusere så drastisk som et er foreslått, samt å redusere til en boenhet pr 600m2, kunne det vært en mulighet å kreve at dersom det skal bygges flere boenheter på en tomt må de være sammenhengene, som tomannsbolig eller rekkehus? Mange av de mest voldsomme prosjektene ville opplevdes mindre ruvende dersom de ikke var oppført som eneboliger.