BAKGRUNN FOR INNLEVERT INNSPILL
Wood arkitektur+design AS er et arkitektkontor med base i Oslo, med hovedvekt på små private byggeprosjekter. Vi jobber mye med ombygging og renovering av eksisterende boliger og oppføring av småhusbebyggelse. Vi sender mange byggesøknader i løpet av et år, vi har derfor god kjennskap til ulike regulerings- og kommuneplaner og saksbehandlingspraksis i Osloområdet. Vi har med bakgrunn i det store prosjektvolumet dyp kjennskap til vanlige folks ønsker for sine boliger og uteområder og deres motivasjon for å bo i småhusområder.
Vårt utgangspunkt for vurderingen av reguleringsplanen er først og fremst fremtidig saksbehandling av byggesak innenfor planområdet, hvor enkel eller vanskelig planen er å forstå for tiltakshaver, hvor enkel eller vanskelig planen er å forstå for søker og prosjekterende arkitekt, og i hvilken grad tror vi at planen kommer til å bli overholdt og respektert. Vi mener det er viktig å finne en riktig balanse mellom regulering og frihet for å sørge for respekt og overholdelse av reguleringen. Med utgangspunkt i vår kunnskapen om hundrevis av ulike tiltakshaveres forhold til dette er vi redde for at det foreslåtte planforslaget legger for sterke begrensninger på fremtidige muligheter for utvikling av de eksisterende boligeiendommene.
Vi er redde for at de sterke begrensningene vil medføre økt mengde ulovlighetssaker, folk som tar seg til rette, økt andel konflikter mellom plan og bygningsetaten og eiere, flere saker som påklages og større belastning på både saksbehandlingskomplekset og det politiske systemet.
Planen virker unødvendig lang, omfattende og detaljert. Slik planen leses ser den ut som en forbudsplan med noen få unntak, heller enn en -ja regulering, slik Plan og Bygningsloven skal være en ja-lov.
Bestillingen fra Byutviklingskomiteen sier : “Byutviklingskomiteen anmoder byrådet om å oppdatere og revidere reguleringsplanene for områdene Nedre Bekkelaget, Ormøya, Malmøya og Ulvøya med sikte på økt (vår utheving) beskyttelse av bevaringsverdige natur- og kulturverdier.”
Dette er i utgangspunktet en veldig fin og tydelig bestilling, som det kan virke som har blitt noe overtolket under sin reise gjennom reguleringsprosessen. Bestillingen tok sikte på økt, det vil si mer enn eksisterende bestemmelser gjorde på tidspunkt for bestilling. Den sier ikke “absolutt vern”, slik planforslaget kan tolkes som.
Det er en rekke forhold som må ivaretas i en reguleringsprosess. Plan og Bygningsloven §1-1 definerer lovens formål “Loven skal fremme bærekraftig utvikling til det beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner.”
Det kan virke som “den enkelte” har falt ut fra denne reguleringsplanen. Det er tross alt bestemmelser for et eksisterende småhusområde med lang historie og variert tradisjon. Planforslaget slik det foreligger tar ikke innover seg at området ikke består av jomfruelig mark, men et helt vanlig norsk småhusområde. En ny regulering som er ment å skulle vare i mange år må hensynta det som allerede er der, og realistiske bestemmelser bør fungere for de som skal bo, leve og ivareta områdene.
Bestemmelsene er på hele 26 sider, og er meget detaljerte. Øyene fremstår relativt tett bebygget, det er ikke mange tomter igjen det er mulig å bygge på. Faren for ytterligere nedbygging anses å være liten. Majoriteten av tiltak som vil gjøres fremover er på eksisterende bygg, og det bør legges til rette for at disse tiltakene skal kunne gjennomføres mest mulig lovlig, mest mulig i henhold til bestemmelsene og best mulig for den enkelte tiltakshaver (familie).
Bestemmelsene kan og bør derfor gjennomgå en voldsom forenkling uten at det vil gå på bekostning av hensikten bak. Hensikten er å ta bedre vare på de eksisterende verdiene, slik vi forstår det gjelder det både naturverdier, men også det bebygde miljøet. Det bør velges hva som er mest viktig innenfor planområdet, og fokusere på det. Her er absolutt alt forsøkt ivaretatt, med resultatet at eierne av eiendommene er uteglemt.
Planen bør ikke begrense mer enn den må, dersom boligeierne opplever at de fortsatt har mulighet til å bruke eiendommen som de ønsker kommer respekten for planen til å være større. Nå kan planen oppleves som unødvendig inngripende og begrensende, og det er vanskelig å forstå hvorfor. Mange av de foreslåtte endringene, som ekspropriering og overtagelse av eiendom virker umotivert, unødvendig og veldig kostbart.
HVEM ER TILTAKSHAVER?
De fleste tiltakshavere vi hjelper med å utvikle boligene sine er helt vanlige folk, gjerne i småbarnsfase med ønske om mer plass og enklere tilgang til trygge utearealer for barna. De har helt vanlige jobber, som regel jobber begge parter, og de er ansatt både offentlig og privat. Alle ønsker best mulig bolig for seg selv og familien, gjerne med god kontakt mellom inne og ute, en liten gressflekk med plass til et fotballmål, lekehus og en trampoline, en lun solkrok med grill, ett soverom til hvert av barna og gjerne et gjesterom til besteforeldre som bor utenbys. De ønsker seg ofte også en kjeller- eller loftstue, spesielt når barna begynner å bli litt eldre og trenger plass til å ha besøk av venner og mer privatliv. Plantekasser, og drivhus er også elementer mange anser som normale og en naturlig del av småhuslivet. Det bør være mulig å leve og legge til rette dette uten å utløse dispensasjonsforhold og “ulovlighetssaker”.
God funksjonalitet er ofte øverst på prioriteringslisten, særlig når økonomien begynner å begrense omfanget av tiltaket, men de aller fleste er opptatt av hvordan tiltaket ser ut ute, og ønsker seg finest mulig fasader og fysiske omgivelser.
Som alle andre er eiere av småhus forskjellige, med ulike interesser og evner. Noen vil naturlig nok gjøre det finere rundt seg og ta bedre vare på hus og hage enn andre.
En stor andel av våre prosjekter omfatter bruksendring av kjellere og loft, små tilbygg og påbygg nettopp for å få det ekstra oppholdsrommet og et gjesterom til svigermor- og far. De færreste har kjennskap til regelverk knyttet søke- og byggeprosesser, og nær sagt alle blir overrasket over omfanget. Alle ønsker å følger lover og regler og gjøre ting riktig, men en gjennomgående observasjon er at jo strengere reglene og begrensningene er, jo mer tilbøyelige er folk til å ta snarveier, hoppe over, se bort ifra, og håpe at det ikke blir oppdaget. Hvis regelverket er veldig strengt mister mange rett og slett respekten både for regler og forvaltning da det ofte kan være vanskelig å forstå bakgrunnen for de sterke begrensningene.
Det påhviler derfor et særskilt ansvar hos forvaltningen å finne den gylne middelvei, som gjør at folk respekterer og følger regelverket, fremfor å bryte det. Plan- og byggelovgivningen er, slik vi ser det, et spesielt viktig område for å sørge for å opprettholde denne respekten.
ULIKT LOVVERK, OG TOLKNINGEN AV DETTE
Store norske leksikon definerer privat eiendomsrett slik;
“Eiendomsrett er retten til å råde over en ting innenfor lovlige rammer, så lenge det ikke strider mot andres rettigheter. Eiendomsretten er den viktigste av alle formuesrettigheter, og er vernet gjennom Grunnlovens § 105 og Den europeiske menneskerettskonvensjonen tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (EMK P1-1).
Eiendomsrett omfatter både rettslige disposisjoner, som rett til å selge, låne bort eller pantsette, og faktiske disposisjoner, som rett til å bruke en ting, male huset, kjøre med bilen, hogge trær i skogen og så videre. I tillegg kan selvsagt eieren nekte andre å bruke eller disponere over hans eiendom faktisk eller rettslig. Kort oppsummert kan eiendomsretten sies å være summen av alle positive og negative beføyelser man har over en ting. (…) Privat eiendomsrett er grunnlaget for nåtidens økonomiske liv i store deler av verden. Graden av privat eiendomsrett i et samfunn har alltid vært et viktig politisk stridstema og har vært en konstituerende sak for mange politiske partier.”
Privat eiendomsrett er som nevnt over vernet gjennom Grunnloven. Dette nevnes fordi den foreslåtte reguleringen er svært inngripende og begrensende i mange nivåer. Den tar utgangspunkt i både å omregulere og erhverve og/ eller ekspropriere store deler av private eiendommer, og den gir svært strenge begrensninger for de delene av eiendommene som får lov å forbli i privat eie. Reguleringen tar høyde for å begrense den private eiendomsretten og muligheten til å bebo og forvalte egen eiendom til omtrent å kunne bo i husene og male ytterveggene.
Det kan hende dette er riktig å gjøre for øyene, det skal ikke vi uttale oss om, men slik vi ser det kan ikke denne reguleringen vedtas uten at temaet privat eiendomsrett løftes til politisk nivå. Denne reguleringen tilsidesetter langt på vei privat eiendomsrett, selv om meningen er at den tjener flertallet.
En annen sentral rettighet, som det antas at reguleringen tar utgangspunkt i, er allemannsretten. Store norske leksikon definerer allemannsretten slik;
“Allemannsretten er en samlebetegnelse på rettigheter alle og enhver i Norge har til å benytte naturen, uavhengig av hvem som eier grunnen. Allemannsretten har begrenset rekkevidde og innebærer en rekke plikter. De aller fleste reglene om allemannsretten står i Friluftsloven. Allemannsretten gjelder hovedsakelig i utmark, men ferdsel kan også skje i innmark i en viss utstrekning. For øvrig kan grunneier til en viss grad regulere og begrense utøvelsen av allemannsrettene innenfor rammene som friluftsloven setter. Det står også i friluftsloven at allemannsretten gjelder med de begrensningene som følger av annen lovgivning. Allemannsretten består av tre hovedelementer:
1- ferdselsretten
2- oppholdsretten
3- høstingsretten
Ettersom Allemannsretten er regulert av Friluftsloven er det verdt å gå gjennom hva som eventuelt gjelder for de områdene reguleringen skal dekke.
§1 definerer lovens formål slik: “Formålet med denne loven er å verne friluftslivets naturgrunnlag og sikre almennhetens rett til ferdsel, opphold m.v. i naturen, slik at muligheten til å utøve friluftsliv som er helsefremmende, trivselskapende og miljøvennlig fritidsaktivitet bevares og fremmes.” §1a definerer innmark og utmark. “Som innmark eller like med innmark reknes denne lov gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite samt liknende område hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker.”
Områdene reguleringsforslaget dekker må kunne sies å stort sett bestå av innmark.
Kapittel 5 om tvangsinngrep, skjønn m.v. §34 sier at “ Med Stortingets samtykke kan Kongen gjøre vedtak om at områder av Statens grunn blir lagt ut til friluftsmark.” Slik jeg ser det gjelder denne paragrafen omgjøring av statlig grunn, og kan ikke gjøre seg gjeldende i dette tilfellet.
Videre står det i § 35. (Tiltak og inngrepsløyve for å lette ferdsel i utmark). “Kommunen kan varde og merke opp turstier i utmark “ (vår utheving). Generelt gjelder denne paragrafen for tiltak kommuner kan gjøre i utmark. Det er her viktig å skille mellom innmark og utmark. Områdene som foreslås regulert må kunne defineres som innmark. Kapittel om tvangsinngrep etc kan derfor ikke gjøre seg gjeldende her.
Plan og Bygningslovens § 1-8 regulerer tiltak langs sjø, vassdrag m.v. PBL §1-8 3 ledd sier at kommunen kan selv fastsette byggegrense nærmere enn 100m. Det kan antas at hensikten med denne bestemmelsen er at lovgiver tar innover seg at på mange steder er det behov for å ta hensyn til eksisterende bebyggelse, og denne bestemmelsen gir mulighet til akkurat det. Hensikten bak bestemmelsen er ikke å hindre bebyggelse i strandsonen, men å legge til rette for best mulig forvaltning av det som allerede er etablert, og minst mulig etablering av nye tiltak innenfor strandsonen der den ikke allerede er bebygget.
Kommunen har foreslått byggegrenser, som både kan sies å forholde seg til eksisterende bebyggelse, men likevel ikke. De foreslåtte byggegrensene er tegnet inntil eksisterende veggliv, og er derfor veldig detaljerte og veldig kompliserte. Erfaringsmessig, sett fra søkers side, fungerer denne typen byggegrenser svært dårlig i praksis, og de er utrolig kompliserte å forholde seg til. Er det for eksempel lov å etterisolere på utsiden? Eller vil det medføre komplisert dispensasjonsbehandling som gjør at tiltakshaver er ferdig med å bygge lenge før saken er ferdig behandlet? I tillegg er byggegrensene ekstremt begrensende og ivaretar ikke PBL §1 som sier at loven skal ivareta den enkelte (…). De foreslåtte byggegrensene forholder seg ikke realistisk til at byggene står der, og de stod der lenge før bestemmelsen. Disse byggene og hagene skal også få lov til å leve og endre seg i tak med tid og trender. Disse byggegrensene ser umotiverte ut, og inntegnet mer for å hindre og hemme enn å ivareta.
Et eksempel på en bestemmelse som tar hensyn til at det er eksisterende bebyggelsesstruktur er §14.1.1 i Bærum Kommunes arealdel, som definerer byggegrense 30m fra vannet. Det ideelle er selvfølgelig overholdelse av §1.8 i sin helhet, men det er ikke mulig i et område som ble bebygget for lang tid siden. Her tør vi påstå at det er bedre å forholde seg til at 1. det er bebyggelse, og 2. folk kommer til å ville bearbeide eiendommene sine.
Det bør diskuteres hva som anses som strandsonen i dette området, og hvilken realistiske utstrekning strandsonen faktisk kan og bør ha. Det er helt tydelig at 100m strandsone er helt urealistisk. Det er likevel ikke sikkert at byggegrensen skal være lik for de tre øyene og halvøyen tilknyttet fastlandet, da det for eksempel på Malmøya stort sett er friområde mellom boligtomtene og vannet med unntak av noen få steder. Det bør derfor være lite komplisert og uproblematisk å definere en realistisk byggegrense her, som ikke går ut og inn med karnappene i ytterveggene. På Ulvøya derimot ligger tomtene og boligene på østsiden relativt tett på mot vannet mens det på vestsiden har større avstand og delvis friområde mellom eiendommer og vannkant. Det anerkjennes at det er vanskelig å definere, og det kan være redsel for om det skal utnyttes dersom det settes en byggegrense for nærme vannet.
Vi tør påstå at byggegrensen bør hensynta landskapstrekk, i hvilken grad bebyggelse vil være sjenerende for turgåere osv. På østsiden av Ulvøya er for eksempel landskapet av en slik karakter at tiltak ved boligene vil påvirke vannkanten i svært liten grad. Her stiger terrenget brått 5-10m i en bratt skrent og eksisterende bebyggelse ligger på en slags hylle i landskapet, helt usjenert for de som ferdes i vannkanten. En byggegrense bør ta hensyn til disse landskapstrekkene, og vurdere hva som er nødvendig for å sikre almen ferdsel, og holde seg til det. Her forholder for eksempel den foreslåtte overtagelse av tomteområdene i vannkanten seg til det faktiske landskapet, noe som er positivt.
OPPSUMMERING
Det er ikke alltid alle tiltak som gjøres av privatpersoner på deres egne private tomter er en fryd for øyet, men det betyr ikke at man skal forby tiltak. Folk må få lov til å ha ti tommeltotter eller være interessert i alt annet enn estetikk, men det skal ikke diskvalifisere dem fra å bo i disse småhusområdene. Det må ikke frata dem valgfriheten og råderetten over egen eiendom. Og de få som bygger skjemmende støttemurer eller en stygg platting må vi nesten tåle. Noen ting må man dessverre bare akseptere selv om det stikker aldri så mye i øyet, vi kan ikke forme bestemmelser som er så strenge at man ikke har bevegelsesfrihet, og vi kan ikke få et boligområde i demokratiet Norge til å se ut som Disneyland. Folk er forskjellige, og det må de få lov til å være. Like mye som folk har ulik klesstil har folk preferanser for sine boliger, og vi kan (dessverre) ikke bestemme hvordan alle skal ha det hjemme. Da beveger vi oss mot et farvann vi ikke ønsker å være i.
Derfor er det viktig å ta et skritt tilbake og gjøre noen grundige vurderinger på hva som er absolutt viktigst å beholde og hva som er klokt å begrense. Hvilken råderett skal folk få ha over egen eiendom, og hvor går grensen for når folk slutter å ha respekt for og tiltro til regler og myndigheter?
Slik som planen er utformet nå, med alle sine detaljer, definisjoner og temakart er den altfor detaljert, inngripende og begrensende til at den er rasjonell å forholde seg til som tiltakshaver eller søker.
Vi påstår også at den strider imot Grunnloven når det gjelder eiendomsrett, og det finnes ikke tilstrekkelig hjemmel i hverken Plan og Bygningsloven eller Friluftsloven for å gi så sterke begrensninger eller overta eiendom i dette omfanget.
Vi minner også på at det finnes en vurderinger som ikke handler om lover og regler, men som handler om hva som er klokt. I denne planen mener vi enkeltmenneskene ikke er godt nok ivaretatt.